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深圳房地产业市场发展思考毕业论文

[日期:2013-03-31]   来源:28毕业论文网  作者:28毕业论文网   阅读:77[字体: ]
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内    容    摘    要

   在经济学范畴内,亚当·斯密曾提出“看不见的手”的理论,他认为,人与人之间人与社会之间存在着一些自发的和谐因素,这些因素是的即便只考虑自己利益的个人也会彼此合作[①. 亚当·斯密.(《国富论》,第四卷第二章)]。而布坎南却认为:一个人没有可居住之地,其自由就可能在最大程度上受到威胁。房子关系着千万民众安家立命、赖以生存的理想与追求,同时一个城市的房地产业又与地方经济有着密不可分的联系,关系着地方经济大局。深圳作为一个快速发展中的新兴城市,房地产业被赋予了更多特殊的意义,经历了不寻常的发展之路。
   深圳房地产市场决不是一个单纯的市场调解下的产业,它涵盖了诸多经济学、社会学及人们的思维模式范畴,影响上下游50多个相关产业;牵扯土地、金融、信贷、税收、社会安定等诸多因素。无论是中央政府还是地方政府都会动用行政资源对房地产业进行足够多的干预,但是正是由于它的波及面极广以及深圳地域的特殊性,使得深圳的房价波动为全国所瞩目。政府为之苦恼,百姓为之揪心,媒体狂轰滥炸……从1984年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”,到1987年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的起步,再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌,深圳房地产市场从试验田到晴雨表,其走过的历程、未来的方向无疑具有重要研究价值。
   
关键词:深圳;房地产业;市场发展   同时,房价过高的副作用还不止于此。因为,对于绝大部分的工薪阶层来说,住房不仅是他们基本生活的权利,也是生存得以保证的根本。如果房价过高,无论是他们进入这个市场还是不进入这个市场,都会给他们的生活带来巨大的负面影响。如果他们进入这个高房价的市场,他们多面临一辈子为“房奴”而背负着沉重债务压力,面临一生许多生活消费严重挤出、一生个人人力资本投入减少的局面,从而这些民众的贫困只能代际转移而无法让整个家庭在社会阶层中不断提升。对于没有进入市场的民众来说,则面临着居住条件恶劣,生存环境无法改善的困境。
   高房价的一时暴利还会鼓励房地产市场炒作恶风,阻碍经济创新及社会经济调整。近年来,政府一直在说保增长、调结构,但是房地产的暴利状况不改变,要调什么结构是不可能的。我们可以看到,由于房地产暴利不仅各行各业的企业纷纷进入房地产市场,而且凡有权力者都在千方百计持有住房。其最大的后遗症就是扩大贫富差距,形成新的社会问题。可以说,目前中国房地产的高房价已经成了一种严重扭曲的财富转移机制,它让国民的财富在短期时间内向极少数人转移与聚集,社会财富分配越来越不公等。也就是说,住房问题既是一个经济问题,也是一个民生问题和一个社会问题。如果高房价得以持续,这些问题将会聚集在一起在某个时间爆发。正是这个意义上,政府的政策权衡将是未来房地产市场发展的关键。 
五、深圳房地产业市场发展战略思考
  第一,政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。深圳房地产进入市场交易的时间较短,不到20年的时间,还处于起步阶段,房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度,既防止垄断,又防止过度竞争;既促进房地产市场快速发展,又有效地防止其盲目性,以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。
  第二,由于深圳的房地产市场还处于发育的初期阶段,表现出诸多不成熟性和幼稚性,大多与市场发育不成熟有关,因此,政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的健康发育,既不能拔苗助长,也不能一棍子打死。当然,并不意味着政府要直接参与或代替市场,而是要保持政府的独立性。杜绝政府借经营城市之名,实则行开发房地产之实,或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占土地。因此,深圳房地产市场的健康发展需要转变政府职能。
   第三,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。从深圳房地产市场的供给和需求总量来看,价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨,一方面要加大开发力度,增加供给;另一方面,要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求,而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下,即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制,也不宜采取行政办法,而是要充分运用经济手段,如提高房贷利率,课以较高的税率,从而增大投机成本,减少投机性需求。
   从房地产市场的供求结构来看,目前深圳存在着结构性失衡。一方面,开发商囤积楼盘,空置率越来越高;另一方面,工薪阶层望楼兴叹。要解决结构性失衡,就需要增加开发商开发经济适用房、廉租房的比例,而且严格限制以经济适用房、廉租房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此,可采取对建设经济适用房、廉租房征收较低的税率,对修建豪华住宅要征收高额税率;对购买普通商品房征收较低税率,对购买豪华住宅则征收高额税率。
  第四,大力推进廉租房建设。在发达国家,政府对中低收入者住房问题这个重要的民生环节已经总结出了丰富的经验及政策,其中最重要的措施就是廉租房制度。过去,深圳主要采取开发经济适用房的制度补贴中低收入者,其制度极易造成腐败,特权阶层跻身其中,享受不该享受的优惠政策,深圳屡见不鲜的开奔驰宝马住经济适用房的现象就是实例。要真正解决中低收入者住房困难,需要政府花大力气建设廉租房,以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房,以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。
   第五,要及时准确地发布房地产市场信息,推进国有房地产企业改革,以避免盲目投资。在市场经济条件下,单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息,这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化,及时发布信息,以便企业能够准确掌握信息,作出决策。同时,房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应,政府对市场的调控就会失效。从民营投资主体来看,他们往往更多地注重短期利益,缺乏长远的眼光,在一定程度上产生了盲从行为。因此,要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制,就需要深化国有和民营房地产企业的改革,建立现代企业制度。
六、结论
   在深圳这样一个面积仅1953平方公里,却拥有1400多万常住人口的高速发展的城市,房子被附加了太多特殊的含义,仅仅依靠市场是不可能满足中低收入家庭提供住房需要的。如果房价相对于收入不断上升,房地产的需求性质将出现转化,将由一种正常的追求消费价值的需求转化为投资需求,进而转化为投机需求。“当代经济学家金德尔伯格认为:房地产投机活动的发生一般要经历两个阶段,第一个阶段是理性的投资阶段,这时候房地产租金与价格的上涨是同步的,投资者可以期待以租金来偿还银行贷款。在第二阶段,房价快速上涨,超过了受消费制约的租金的上升速度,投资者放弃对租金的追求,转而期待以更高的价格出售房子而获得资本收益。”
   1998年以来的住房制度改革,深圳逐步建立了以市场配置资源为主、保障配置为辅的住房新体系,但住房保障制度建设的明显滞后,严重地制约了房地产市场的健康发展。深圳的房价已经远远的脱离了中低收入者购买力,深圳房地产市场已经处在关键性的调整时期,商品房与保障房的有机衔接或许是唯一出路,深圳正常的房地产市场秩序要求政府动用行政手段,为中低收入群体提供必要的住房保障,因为房子对城市居民的重要性毋庸置疑。

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